Hoe kom je tot een redelijke waarde van de woning als bij een scheiding een van beide partijen daar blijft wonen?
In overleg de waarde (laten) vaststellen
Allereerst maakt het veel verschil of je constructief met elkaar in overleg bent. En of je elkaar een goede doorstart gunt. Sommige mensen gaan uit van de WOZ-waarde. Dat is in de praktijk ongeveer de ondergrens. Dit wordt door de belastingdienst geaccepteerd zonder dat dat gezien wordt als een (gedeeltelijke) schenking. Dat gebeurt met name als de ander alleen op die manier in de woning kan blijven wonen en beide partijen dat fijn vinden, bijvoorbeeld voor de kinderen.
Meestal wordt de woning door een makelaar getaxeerd en wordt het taxatiebedrag aangehouden of iets wat daar in de buurt ligt.
De waarde van woningen verandert voortdurend. Het maakt daarom nogal wat uit wanneer de woning getaxeerd wordt. Bij een overleg kan daarin een gezamenlijke keuze worden gemaakt.
Door de rechter laten vaststellen
Echter als door de rechter vastgesteld moet worden wie van beiden de woning toegedeeld krijgt, ligt dat gecompliceerder. De procespartijen kunnen ook in een procedure samen een peildatum afspreken. Maar als dat niet lukt, dan bepaalt de vaste lijn in de jurisprudentie dat de waarde van een te verdelen zaak vastgesteld moet worden op het moment van de feitelijke verdeling. Op het moment dat de rechter bij zijn eindbeslissing bepaalt wie van beide partijen de woning toegedeeld krijgt, is juridisch gezien de datum van de uitspraak de datum van de feitelijke verdeling. En daarmee dus de peildatum voor de waardering.
Voordat je een dergelijke eindbeslissing in een gerechtelijke procedure hebt, ben je al gauw een jaar verder. En voordat je gaat procederen, is vaak ook al maandenlang geprobeerd om een regeling te treffen, soms zelfs langer.
Dus één tot twee jaar na het feitelijk uit elkaar gaan is in zo’n geval pas het moment waarop de waarde van de woning vastgesteld wordt. Maar dan zijn we er nog niet altijd…
Stel dat een van beiden zich niet neerlegt bij de beslissing van de rechtbank en in hoger beroep een andere beslissing over de verdeling van de woning vraagt, is de datum van verdeling pas de datum waarop het gerechtshof in hoger beroep de eindbeslissing geeft. Dan is er meestal zeker drie jaar verstreken sinds de feitelijke scheiding.
Wat betekent dat concreet?
Als we de waardeontwikkeling van woningen de afgelopen drie jaar bekijken was dat
- een stijging van 13,6% in 2022
- een stijging van 15,2% in 2021
- een stijging van 7,8% in 2020
(bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, kadaster)
Dat betekent dat een woning met een waarde van € 400.000 in 2019 in 2020 € 431.200 waard was. In 2021 was diezelfde woning € 496.742 waard en in 2022 € 564.299.
Twee partners die in 2019 uit elkaar gingen en in onderling overleg toen de woning zouden hebben verdeeld zouden dus circa € 165.000 minder met elkaar af te rekenen hebben dan wanneer ze daarover zouden procederen bij de rechtbank en het hof. En daar bovenop komen natuurlijk ook nog de aanzienlijke kosten van de twee procedures.
Inmiddels is de waarde van woningen juist weer aan het dalen.
Voor – en nadelen
De afgelopen jaren was het voor degene die de woning niet wilde behouden dus financieel gunstig om de verdeling te traineren. Sinds de kentering in de woningmarkt die vorig jaar heeft ingezet is het nu weer gunstig voor degene die de woning wil behouden om de verdeling te traineren. Het af te rekenen bedrag verandert met vele tienduizenden euro’s per jaar.
Dit financiële voordeel wordt natuurlijk wel overschaduwd door de langdurige stress die een dergelijke procedure met zich meebrengt. Een scheiding in overleg geeft veel minder emotionele en psychische schade voor alle betrokkenen, waaronder de kinderen.
Een langdurig proces geeft ook aanzienlijk hogere advocaatkosten dan een overleg. Daarnaast betekent het voor beide partijen dat deze hele periode onzekerheid heerst over wie de woning krijgt.
Het stagneert vaak ook eventuele verbouwplannen. Want op welke manier zouden die dan weer verrekend moeten worden? En wat gebeurt er met een eventuele waardestijging ten gevolge van een verbouwing?
Daarnaast geeft het ook onzekerheid over welke peildatum door de rechter wordt aangehouden voor de taxatie van de woning. Er zijn namelijk uitzonderingen op de hoofdregel dat de datum van de feitelijke verdeling wordt aangehouden.
Wanneer uitzondering peildatum waardering?
Als eerste kunnen partijen zelf dus een andere peildatum afspreken. Dat kan ook pas tijdens de zitting gebeuren op voorstel van de rechter. Maar soms bepaalt een rechter ook een andere peildatum in verband met de omstandigheden van de betreffende situatie.
Er zijn voorbeelden van uitspraken waarbij de rechtbank bijvoorbeeld heeft bepaald dat de taxatiedatum geldt als peildatum. Dan is het afhankelijk van de vervolgstappen van beide partijen. Als de taxatiedatum dan weer maanden na de beslissing van de rechtbank plaatsvindt heeft dat weer gevolgen voor de waarde die wordt gehanteerd bij de afrekening.
Er zijn ook voorbeelden van uitspraken waarbij de rechter het in strijd met de redelijkheid en billijkheid vond om uit te gaan van de hoofdregel. De rechter zal dat wel uitgebreid moeten motiveren. Recent voorbeeld is een uitspraak van het gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2022:2176) waarbij de woning al in april 2020 was getaxeerd in de procedure bij de rechtbank. In hoger beroep was alleen gevraagd om een andere verdeling door degene die de woning bij de rechtbank niet toegewezen had gekregen. Beide partijen vroegen aan het Hof om de woning toegedeeld krijgen tegen de eerdere taxatiewaarde. Dat werd door het hof gezien als een impliciete keuze voor de peildatum tijdens de taxatie in 2020. De woning werd voor die waarde toegedeeld aan de man. De vrouw stelde nog dat de man daardoor op oneigenlijke wijze profiteerde van de waardestijging tussen de taxatiedatum en de datum van verdeling. Daar ging het hof echter niet in mee.
Een andere recente uitspraak van het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2020:1011) geeft ook een voorbeeld waarbij de rechter afgeweken is van de hoofdregel. Daarbij nam het hof in acht dat in de procedure bij de rechtbank de man al de toedeling van de woning aan hem had verzocht, terwijl de vrouw dat niet had gedaan. Zij stelde alleen dat de woning verkocht zou moeten worden. Zij had ook geen enkele bijdrage geleverd aan het betalen van de woonlasten sinds april 2016, terwijl ze er wel was blijven wonen. De rechtbank had de woning aan meneer toegedeeld en vastgesteld dat de waarde bepaald moest worden op de datum waarop de vrouw gestopt was met bijdragen in deze lasten.
Ondanks de beslissing van de rechtbank weigerde de vrouw mee te werken aan levering van de woning aan meneer. Dit moest afgedwongen worden via een kort geding. Toen deze kwestie aan het Hof werd voorgelegd was ook de beslissing van het Hof dat het in strijd met redelijkheid en billijkheid zou zijn als de vrouw zou profiteren van de waardestijging sinds 2016 terwijl zij aan alle kanten de verdeling van de woning traineerde, er wel verbleef, zonder bijdrage in de lasten daarvan.
De conclusie is dat het in het belang van beide partijen is om niet al te lang na het verbreken van de samenwoning duidelijke afspraken te maken of de woning behouden blijft of verkocht wordt. Als een van beide partijen de woning kan behouden, dan is het van belang om snel stappen te nemen om de waarde vast te stellen en de afspraken daarover vast te leggen op papier.