Risico’s voor ongehuwd samenwonenden in een koophuis: wat je moet weten

Steeds meer mensen kiezen ervoor om ongehuwd samen te wonen. Dit biedt vrijheid en flexibiliteit, maar brengt ook risico’s met zich mee, vooral als je samenwoont in een koophuis. Of het nu een huis is dat op naam van één partner staat of een woning die gezamenlijk is aangekocht, het is belangrijk om bewust te zijn van de financiële en juridische gevolgen die kunnen ontstaan bij een eventuele breuk. In deze blog bespreek ik de belangrijkste risico’s voor ongehuwd samenwonenden in een koophuis en geef ik enkele tips om deze te beperken.

1. Juridische bescherming: Wat zegt de wet?
Voor echtgenoten is in de wet geregeld dat bij scheiding en verdeling van de woning extra investeringen van een van beiden recht geeft op een vergoedingsrecht. Daarbij wordt ook nog de waardestijging van de woning toegepast op het geïnvesteerde bedrag. (Beleggingsleer voor investeringen vanaf 2012)

De Hoge Raad heeft in 2019 bepaald dat deze wettelijke vergoedingsrechten niet gelden voor samenlevers. Daardoor val je terug op het algemene verbintenissenrecht. En als er sprake is van een gemeenschappelijke woning zijn er nog enkele wettelijke regelingen (eenvoudige gemeenschap).

Er is in ieder geval nooit een recht op een vergoeding van de investering plus een aandeel in de waardevermeerdering. Soms is er wel recht op vergoeding van de investering zelf (nominaal).

In tegenstelling tot getrouwde stellen, hebben ongehuwd samenwonenden dus geen automatische wettelijke bescherming. Dit betekent dat er geen gemeenschap van goederen is en dat bij een breuk iedere partner in principe vertrekt met de eigendommen die op zijn of haar naam staan. Dit kan voor problemen zorgen wanneer er samen in een woning is geïnvesteerd, maar het huis slechts op naam van één partner staat. Zonder een samenlevingscontract waarin afspraken zijn vastgelegd, kan de partner die niet als eigenaar geregistreerd staat weinig of zelfs geen rechten blijken te hebben.

Tip: Overweeg om een samenlevingscontract op te stellen waarin je afspraken maakt over eigendommen, schulden en de verdeling van bezittingen bij een mogelijke scheiding. Dit biedt een zekere mate van bescherming en duidelijkheid voor beide partijen.

2. Hypotheek en Financiering: Wie heeft/krijgt wat?
Als je samen een huis koopt, is het belangrijk om goed te begrijpen hoe de hypotheek en de financiering zijn geregeld. Wanneer de hypotheek op beide namen staat, zijn beide partners hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld. Dit betekent dat als één van de partners niet meer kan betalen, de andere partner verantwoordelijk is voor de volledige restschuld en betaling van de maandelijkse lasten.

Bij een scheiding heb je allebei evenveel recht op de overwaarde of ben je bij de aansprakelijk voor de resterende schuld bij een onderwaarde.

Als het huis echter op naam van één partner staat, heeft de andere partner geen recht op de woning of het opgebouwde vermogen, zelfs niet als hij of zij heeft bijgedragen aan de hypotheekbetalingen of renovaties. Sowieso is er sprake van een verjaringstermijn van vijf jaar met betrekking tot dergelijke bijdragen. Dat betekent dat je vijf jaar nadat je bijgedragen hebt aan de hypotheeklasten of geïnvesteerd hebt in de woning in ieder geval niet meer een terugbetaling kunt vorderen. Overigens wordt een dergelijke vordering die binnen vijf jaar na betaling ingesteld wordt in veel gevallen ook niet toegewezen.

Tip: Maak duidelijke afspraken over de verdeling van de hypotheeklasten en leg deze vast in een contract. Dit kan helpen om misverstanden en conflicten te voorkomen bij een eventuele breuk. Ook kun je hier duidelijke en concrete rechten en plichten vaststellen over eventuele investeringen van een of beide partners bij de aankoop of verbouwing van de woning of aflossing van de hypotheeklening. Hierbij kun je ook regelen dat deze vordering niet verjaart tijdens de periode dat jullie samenwonen.

3. Onderhoud en Investeringen: Wie betaalt wat?
Vaak investeren partners samen in de woning, bijvoorbeeld door een nieuwe keuken te plaatsen of een uitbouw te realiseren. Maar wat gebeurt er met deze investeringen als de relatie eindigt? Zonder duidelijke afspraken kan het lastig zijn om te bepalen wie recht heeft op een vergoeding voor deze investeringen. Dit kan tot vervelende situaties leiden waarbij één partner de investeringen niet terugziet, terwijl de ander van de waardevermeerdering profiteert.

Tip: Houd een overzicht bij van alle investeringen en grote uitgaven die in het huis worden gedaan, inclusief wie wat heeft betaald. Dit kan in de vorm van een gezamenlijk huishoudboekje of een simpele Excel-sheet. Dit overzicht kan later als basis dienen voor eerlijke afspraken. Let daarbij wel op de verjaringstermijn! Het verstandigste is om ieders rechten en plichten vast te leggen in een samenlevingsovereenkomst of vaststellingsovereenkomst.

4. Overlijden van een partner: Wat zijn de gevolgen?
Een ander belangrijk aspect om rekening mee te houden, is wat er gebeurt bij het overlijden van een partner. Ongehuwde partners zijn zonder testament niet elkaars wettelijke erfgenaam, zelfs niet als ze samen een huis bezitten. Dit kan betekenen dat de langstlevende partner het huis moet verlaten, vooral als er kinderen uit een vorige relatie zijn die hun deel opeisen.

Tip: Zorg voor een goed testament waarin je regelt wat er met het huis en andere bezittingen moet gebeuren bij overlijden. Dit biedt zekerheid en kan pijnlijke conflicten voorkomen met familie van de overledene.

Conclusie: Zorg voor goede afspraken en bescherming
Ongehuwd samenwonen in een koophuis kan financiële en juridische risico’s met zich meebrengen, vooral bij een breuk of overlijden. Het is essentieel om proactief te zijn en de nodige stappen te ondernemen om beide partners te beschermen. Dit kan door duidelijke afspraken te maken, samenlevingscontracten op te stellen, en waar nodig een testament te laten opstellen. Door deze maatregelen te nemen, kun je vervelende verrassingen voorkomen en zorgen voor een stabiele basis voor jullie gezamenlijke toekomst.

En tenslotte : als je uit elkaar gaat en het lukt niet om passende afspraken te maken en/of er is geen samenlevingscontract met een duidelijke regeling over bijdragen en investeringen, vraag dan advies of juridische bijstand bij een gespecialiseerd advocaat. Het betreft een complex juridisch geschil waarbij zeer regelmatig fouten worden gemaakt bij gerechtelijke procedures waardoor de vertrekkende partij uiteindelijk met lege handen staat.

Heb je naar aanleiding van deze blog vragen? Neem dan nu contact met ons. Wij denken graag met je mee.

Deze blog is geschreven door Wampie van Arkel.